Der Erwerb einer Immobilie ist für viele Menschen ein bedeutender Schritt und oft die größte Investition ihres Lebens. Dabei spielen neben dem Kaufpreis selbst auch Nebenkosten eine wichtige Rolle, die das Gesamtbudget stark beeinflussen können. Eine dieser entscheidenden Nebenkosten ist die sogenannte Maklercourtage, auch Maklerprovision genannt. Lange Zeit war die Frage, wer diese Kosten trägt, regional unterschiedlich geregelt und führte oft zu Verwirrung oder Ungerechtigkeiten. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland ein neues Gesetz, das für mehr Klarheit und eine fairere Aufteilung der Maklercourtage sorgen soll. Dieses Gesetz betrifft ausschließlich den Kauf und Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch private Käufer und hat die vorherige Praxis in vielen Bundesländern grundlegend verändert.
Overview
- Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in DE ein neues Gesetz zur Maklercourtage für private Immobilienkäufe.
- Das Gesetz schreibt eine hälftige Teilung der Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer vor, wenn der Makler für beide Seiten tätig war.
- Der Verkäufer muss seinen Anteil der Maklercourtage nachweisen, bevor der Käufer zur Zahlung verpflichtet ist.
- Eine einseitige Kostenübernahme durch den Käufer ist nur noch unter strengen Bedingungen möglich, falls der Makler ausschließlich im Interesse des Käufers beauftragt wurde.
- Die Höhe der Maklercourtage ist weiterhin frei verhandelbar und regional unterschiedlich.
- Das Gesetz soll die Nebenkosten beim Immobilienkauf für private Käufer senken und für mehr Transparenz sorgen.
- Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser sind von dieser Regelung nicht betroffen, hier gelten weiterhin ältere Bestimmungen.
Die Maklercourtage stellt einen nicht unerheblichen Posten im Rahmen der Kaufnebenkosten dar und kann je nach Bundesland und Kaufpreis mehrere Zehntausend Euro betragen. Die genaue Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern wird zwischen Makler und Auftraggeber vereinbart. Üblich sind Sätze zwischen 3,57 % und 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer vom Kaufpreis.
Die aktuelle Gesetzeslage zur Maklercourtage in DE
Das “Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” hat die Spielregeln in Deutschland neu definiert. Ziel war es, die Belastung für private Immobilienkäufer zu reduzieren und eine gerechtere Aufteilung der Kosten zu gewährleisten. Das Kernstück des Gesetzes besagt, dass, wenn ein Makler sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig wird oder nur vom Verkäufer beauftragt wurde und die Immobilie einem Käufer anbietet, der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklercourtage tragen muss. Eine hundertprozentige Abwälzung auf den Käufer ist seitdem nicht mehr möglich. Dies gilt für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher. Für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken bleibt die bisherige Regelung bestehen, bei der die Courtage frei verhandelbar und auch komplett auf eine Partei umlegbar ist.
Wie die Aufteilung der Maklercourtage funktioniert
Im Regelfall kommt es zu einer paritätischen Aufteilung der Maklercourtage. Das bedeutet, sowohl der Käufer als auch der Verkäufer zahlen jeweils die Hälfte der vereinbarten Provision. Ein entscheidender Punkt des neuen Gesetzes ist die sogenannte “Textformklausel”. Der Maklervertrag muss zwingend in Textform abgeschlossen werden, um gültig zu sein. Eine mündliche Vereinbarung reicht nicht mehr aus. Des Weiteren ist eine weitere Schutzbestimmung für den Käufer eingeführt worden: Der Käufer ist erst dann zur Zahlung seines Anteils der Maklercourtage verpflichtet, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat. Dies muss durch einen Zahlungsbeleg des Verkäufers belegt werden. Der Makler kann seinen Anspruch gegenüber dem Käufer also erst geltend machen, nachdem der Verkäufer gezahlt und dies dem Käufer nachgewiesen wurde. Dies sorgt für zusätzliche Sicherheit und Transparenz im Prozess. In Fällen, in denen ein Makler ausschließlich im Interesse einer Partei – beispielsweise des Käufers – beauftragt wird, kann diese Partei die gesamte Provision tragen. Solche Fälle sind jedoch seltener und setzen eine klare Beauftragung durch den Käufer voraus.
Häufige Missverständnisse zur Maklercourtage
Ein weit verbreitetes Missverständnis ist, dass die Maklercourtage nun bundesweit einheitlich hoch sei oder dass sie zwingend 50/50 geteilt werden muss, selbst wenn der Makler nur für eine Partei tätig ist. Die Höhe der Courtage ist weiterhin regional und individuell verhandelbar und kann von Bundesland zu Bundesland variieren. Auch wenn der Makler beispielsweise ausschließlich vom Verkäufer beauftragt wurde, muss der Verkäufer gemäß dem neuen Gesetz mindestens 50 % der Provision übernehmen, wenn er die Kosten teilweise an den Käufer weitergeben möchte. Das Gesetz zielt darauf ab, die Kostenlast fairer zu verteilen, nicht die Provisionshöhe zu vereinheitlichen. Ein weiteres Missverständnis ist, dass das Gesetz für alle Immobilienarten gilt. Wie erwähnt, sind Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser explizit ausgenommen. Hier können Makler weiterhin die gesamte Courtage einer Partei auferlegen, sofern dies vertraglich vereinbart wurde.
Spartipps und Verhandlungsmöglichkeiten bei der Maklercourtage
Trotz der gesetzlichen Regelungen gibt es immer noch Spielraum für Verhandlungen bei der Maklercourtage. Da die Provisionshöhe nicht staatlich fixiert ist, können sowohl Käufer als auch Verkäufer versuchen, mit dem Makler über die Höhe der Courtage zu sprechen. Besonders in einem Verkäufermarkt, wo Immobilien schnell verkauft werden, kann ein Verkäufer eine niedrigere Provision aushandeln, da der Makler weniger Aufwand hat. Auch Käufer, die eine Immobilie schnell erwerben möchten, könnten eine Verhandlung versuchen. Es ist ratsam, bereits vor Unterzeichnung des Maklervertrages über die Konditionen zu sprechen. Eine offene Kommunikation über die Erwartungen und die Bereitschaft, bei der Provisionshöhe entgegenzukommen, kann oft zu einem für alle Parteien annehmbaren Ergebnis führen. Wer die Maklercourtage ganz vermeiden möchte, muss den Immobilienkauf ohne Makler, also direkt von privat, abwickeln. Dies erfordert jedoch mehr Eigeninitiative und Kenntnisse des Immobilienmarktes und der rechtlichen Abläufe.
